Từ ngày 25/4, các hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại trong chung cư phải được đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch.
UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 19/2026 về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 25/4. Văn bản được đánh giá là bước đi nhằm hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt với hoạt động khai thác căn hộ cho thuê vốn đang phát triển mạnh nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chuẩn hóa hoạt động cho thuê căn hộ
Quyết định 19 điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở, nhà chung cư hỗn hợp và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Một trong những điểm đáng chú ý là yêu cầu các hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại trong chung cư phải tuân thủ đúng mục đích, công năng theo hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt.
Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ trong chung cư chỉ được sử dụng phần diện tích thương mại, dịch vụ đúng với chức năng đã được phê duyệt, đồng thời không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân và phải tuân thủ nội quy, quy chế quản lý tòa nhà.
Quyết định mới dành nhiều nội dung để quy định cụ thể hơn về hoạt động khai thác căn hộ. Việc cho thuê phải được thực hiện thông qua hợp đồng nhằm xác lập rõ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và người thuê. Đáng chú ý, hợp đồng không bắt buộc công chứng, chứng thực và có thể được lập dưới dạng điện tử hoặc văn bản giấy, tạo điều kiện linh hoạt cho thị trường.
Đối với loại hình cho thuê căn hộ du lịch, chủ sở hữu phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú và tuân thủ các quy định pháp luật về du lịch. Đồng thời, người khai thác căn hộ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ liên quan đến thuế, cư trú, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường và các quy định pháp lý liên quan.
Ngoài ra, việc đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách thuê cũng trở thành yêu cầu bắt buộc, nhằm tăng cường kiểm soát an ninh tại các khu chung cư.
Giải bài toán xung đột cư dân – nhà đầu tư
Thực tế, mô hình cho thuê ngắn ngày qua các nền tảng trực tuyến như Airbnb đã bùng nổ tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng này cũng kéo theo nhiều hệ lụy trong vận hành chung cư.
Tại nhiều dự án, cư dân phản ánh tình trạng ồn ào, quá tải tiện ích và mất an ninh do lượng khách thuê ngắn ngày biến động liên tục. Đại diện ban quản trị một chung cư tại quận Bình Thạnh cho biết, vào dịp cuối tuần, lượng khách tăng cao khiến thang máy, hồ bơi, phòng gym thường xuyên quá tải, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống.
Ông Nguyễn Văn Quang, Giám đốc một doanh nghiệp quản lý chung cư nhận định mô hình lưu trú ngắn ngày mang lại sự tiện lợi cho du khách nhưng nếu không kiểm soát tốt sẽ gây xáo trộn lớn. Khi số lượng khách lưu trú vượt quá cư dân thường trú, áp lực lên hạ tầng và công tác an ninh trở nên đáng kể.
Với nhà đầu tư, quy định mới cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược. Trước đây, cho thuê ngắn ngày được xem là kênh sinh lời hấp dẫn, nhưng khi phải tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý, nhiều chủ căn hộ buộc chuyển sang cho thuê dài hạn với biên lợi nhuận thấp hơn.
Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá Quyết định 19 đã quy định chi tiết nhiều nội dung quan trọng như hồ sơ nhà chung cư, chỗ để xe, kinh phí bảo trì, vận hành và xử lý vi phạm. Qua đó, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, vừa đảm bảo an ninh, an toàn và cân bằng quyền lợi giữa các bên liên quan.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng việc pháp lý hóa mô hình cho thuê căn hộ, bao gồm cả lưu trú ngắn hạn, sẽ góp phần thúc đẩy ngành du lịch phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn.
