Bộ Tài nguyên & Môi trường đang dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, Ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể.
 |
Bộ Tài nguyên & Môi trường đang dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. |
Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích và thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Bảng giá quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường, cho rằng khung giá đất hiện tại không có tác dụng đối với hoạt động quản lý, định giá đất ở địa phương. Vị này lấy ví dụ như tại Hà Nội, TP HCM, có những vị trí đất đắt có thể lên tới 1 tỷ đồng/m2, nhưng trên khung giá đất quy định khoảng 250 triệu đồng/m2. Với khung giá đất thấp như vậy sẽ nảy sinh việc người dân bị thiệt thòi. Việc để xảy ra tình trạng chênh lệch giữa giá đất theo khung quy định của Nhà nước và giá đất thị trường là việc tối kỵ trong hoạt động quản lý giá đất.
Vì vậy, ông Võ cho rằng việc quản lý bằng khung giá đất không còn phù hợp, thay vào đó nên tập trung vào hoạt động quản lý trực tiếp việc định giá đất tại địa phương.
Thị trường đất đai của Việt Nam đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.
Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung, điều này dẫn đến khó khăn cho địa phương khi ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Các tỉnh, thành sẽ căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất.
Theo đó, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai... Thực tế, khung giá đất do Chính phủ quy định được cho là có độ “cứng” cao và khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động thị trường cũng như đặc thù từng địa phương nên trong thời gian qua cũng còn những khó khăn, vướng mắc.
Ngoài ra, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, Ban soạn thảo cũng dự kiến bảng giá được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Bảng giá đất cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất...
Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên & Môi trường (Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho rằng việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới thị trường mà chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Như vậy, các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm.
Tuy vậy, thận trọng hơn, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), cho rằng dự thảo quy định về việc bỏ khung giá đất là thay đổi quan trọng giúp cho địa phương đưa bảng giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, việc này phải có lộ trình để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được.
Trên thực tế, việc quy định áp giá đất tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản sẽ khuyến khích các bên giao dịch ghi đúng giá trị thực nhưng cần có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất đủ để so sánh phân tích điều chỉnh bảng giá đất. Việc căn cứ ngay vào giá trên bảng giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm bán đấu giá đất cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân là không phù hợp với lý thuyết về định giá.
Việc ban hành bảng giá đất có tính chất vùng, tuyến, khu vực trong khi thửa đất đấu giá là cụ thể, phải căn cứ vào đặc điểm kỹ thuật để phản ánh đúng giá trị của thửa đất cần định giá bán đấu giá như tiếp giá 2 mặt đường, mặt ngõ (căn góc), hình dáng không vuông vức; lợi thế thương mại đầu đường cuối đường (trong bảng giá), gần chợ, trung tâm mua bán, làng nghề… Về lý thuyết, bảng giá đất là việc định giá vùng tuyến theo cơ sở phi thị trường không thể thay thế cho giá đất cụ thể cho thửa đất cụ thể là giá trị thị trường được, như vậy là sai về lý thuyết.
Theo NDH
