Việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản được kỳ vọng tạo nền tảng dữ liệu minh bạch, giúp quản lý thị trường hiệu quả hơn, hạn chế đầu cơ, thổi giá và hướng tới phát triển bền vững.
Từ 1/3, theo Nghị định 357, mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử riêng trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, trong khi UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác cơ sở dữ liệu.
Nền tảng minh bạch cho thị trường
Đây được xem là một bước tiến quan trọng trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, đồng bộ cho thị trường bất động sản. Các chuyên gia nhận định, khi dữ liệu về nhà ở và bất động sản được số hoá và liên thông trên phạm vi toàn quốc, cơ quan quản lý sẽ có điều kiện theo dõi sát sao hơn các biến động của thị trường. Từ đó chủ động điều chỉnh chính sách, hạn chế tình trạng sốt giá cục bộ, đầu cơ hay lan truyền tin đồn.
GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khi hệ thống dữ liệu được xây dựng đầy đủ và liên thông ở quy mô quốc gia, các hoạt động như tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.
Trước khi có nghị định mới, theo ông Võ, hạn chế lớn nhất không nằm ở việc có hay không có định danh, mà ở phạm vi quản lý dữ liệu. Việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh khi có liên thông nội bộ, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia. Điều này khiến công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, vừa mất thời gian và thiếu tính đồng bộ.
Về tác động, GS Võ nhấn mạnh, việc gắn mã định danh điện tử là cơ sở quan trọng để minh bạch hóa thị trường. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để bất động sản phát triển bền vững. Ông nhìn nhận việc định danh bất động sản là xu hướng mà nhiều quốc gia đã áp dụng từ lâu. Ở các thị trường phát triển, minh bạch bất động sản không chỉ là thông tin về thửa đất hay vị trí, mà còn bao gồm toàn bộ lịch sử chuyển nhượng và dòng tiền liên quan đến tài sản. Hiện Việt Nam đang từng bước tiến tới mô hình quản lý này.
Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, vị chuyên gia cho rằng cần có sự cải cách đồng bộ các quy định pháp luật liên quan, từ đất đai, công chứng đến căn cước. Nếu dữ liệu đã điện tử hóa nhưng các thủ tục pháp lý vẫn yêu cầu xuất trình giấy tờ bản cứng, cải cách sẽ không triệt để, thậm chí tạo thêm chồng chéo.
Về dài hạn, khi mã định danh điện tử được vận hành thông suốt sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành mạch lạc hơn. Mọi giao dịch đều có thể truy xuất rõ ràng: ai bán cho ai, giao dịch vào thời điểm nào, và trong những bước tiếp theo, thậm chí phải giải trình nguồn tiền mua bất động sản.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group đánh giá việc xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu nhà ở, bất động sản trên phạm vi toàn quốc sẽ mang lại lợi ích rõ rệt trong công tác quản lý và tra cứu thông tin thị trường.
Khi hệ thống được hoàn thiện, việc truy xuất dữ liệu về một bất động sản cụ thể sẽ nhanh chóng và thuận tiện hơn rất nhiều so với trước đây.
Tuy nhiên, đi cùng với lợi ích là những thách thức không nhỏ, đặc biệt liên quan đến bảo mật thông tin cá nhân. Khi mỗi bất động sản được gắn mã định danh điện tử và liên thông với thông tin định danh của chủ sở hữu, hệ thống dữ liệu này có thể trở thành mục tiêu tấn công của các cá nhân, tổ chức có ý đồ xấu. Rủi ro rò rỉ thông tin có thể phát sinh ở nhiều khâu, từ thu thập đến khai thác và truy xuất dữ liệu. Điều này đặt ra mối lo ngại về quyền riêng tư, nhất là với những cá nhân sở hữu khối tài sản lớn.
Khi dữ liệu trở thành “bộ lọc” đầu cơ
Ở khía cạnh thị trường, ông Thắng cho biết việc chuẩn hóa và minh bạch dữ liệu về giao dịch, nguồn cung và giá bán sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch chung cho thị trường bất động sản. Khi thông tin về lịch sử giao dịch, mặt bằng giá trung bình theo khu vực và các bất động sản lân cận được công khai, người mua và người bán sẽ có thêm cơ sở so sánh, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ, môi giới thổi giá.
Dù vậy, ông Thắng cũng lưu ý rằng thị trường bất động sản vẫn chịu tác động mạnh từ quy luật cung – cầu và tâm lý đám đông. Vì vậy, dữ liệu chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm với sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý.
Xét theo phân khúc, ông Thắng cho rằng nhóm chịu tác động rõ nét nhất về mặt giá không phải là các dự án nhà ở đã hình thành mặt bằng giá ổn định, mà là những loại hình mang tính đầu cơ cao, đặc biệt là đất nền tại các khu vực vùng ven.
Đây vốn là phân khúc từng xảy ra nhiều cơn “sốt” giá cục bộ do thiếu minh bạch về pháp lý, quy hoạch và thông tin giao dịch. Trong bối cảnh đó, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản có thể được ví như một “cảm biến” thị trường, giúp nhận diện sớm các điểm nóng đầu cơ, lướt sóng, qua đó hỗ trợ cơ quan chức năng can thiệp kịp thời và hiệu quả hơn.
