Thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM cho thấy, hàng trăm khu chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo vẫn diễn ra chậm chạp. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự thiếu rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu. Trong bối cảnh đó, việc xác lập niên hạn sử dụng căn hộ được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho quá trình tái thiết đô thị.
 |
| Theo VARS IRE, siết niên hạn chung cư nhưng vẫn phải bảo đảm quyền tài sản người dân |
Theo định hướng mới, quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư, vẫn được giữ ổn định và lâu dài. Trong khi đó, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ kỹ thuật của công trình. Cách tiếp cận này phản ánh đúng bản chất của tài sản: đất đai có tính ổn định dài hạn, trong khi công trình xây dựng có giới hạn về thời gian sử dụng do tác động của chất lượng thi công, vận hành và bảo trì.
Tuy nhiên, điểm mấu chốt của chính sách không nằm ở việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ, mà ở cơ chế bảo đảm quyền tài sản khi công trình hết niên hạn. Theo VARS IRE, nếu không làm rõ yếu tố này, chính sách có thể tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà và gây ra những biến động nhất định trên thị trường.
Trong nhiều năm qua, nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi an cư mà còn được xem là tài sản tích lũy quan trọng của người dân. Việc xuất hiện khái niệm “thời hạn sử dụng căn hộ” dễ khiến một bộ phận người mua hiểu rằng giá trị tài sản của họ bị giới hạn theo thời gian. Điều này có thể dẫn đến xu hướng dịch chuyển sang các loại hình nhà ở thấp tầng hoặc đất nền, dù quỹ đất tại đô thị ngày càng khan hiếm.
Để tránh những tác động tiêu cực, VARS IRE nhấn mạnh cần làm rõ sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn công trình. Khi chung cư hết niên hạn, người dân không mất quyền sở hữu tài sản mà sẽ được tham gia vào quá trình xây dựng lại, thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đây là yếu tố then chốt để bảo đảm tính liên tục của quyền lợi và tạo sự yên tâm cho người sở hữu căn hộ.
Một vấn đề khác được đặt ra là cơ chế triển khai trên thực tế. Để chính sách đi vào cuộc sống, cần cụ thể hóa các tiêu chí xác định niên hạn công trình, quy trình đánh giá chất lượng công trình và thẩm quyền quyết định việc phá dỡ, xây dựng lại. Đồng thời, phải làm rõ quyền lợi của các chủ sở hữu sau khi chung cư được tái thiết, bao gồm diện tích, vị trí và các điều kiện đi kèm.
Bên cạnh đó, việc xử lý các trường hợp không đạt được sự đồng thuận giữa các cư dân cũng là thách thức không nhỏ. Thực tế cho thấy, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ bị đình trệ trong thời gian dài chỉ vì không thống nhất được phương án bồi thường hoặc tái định cư. Do đó, cần có cơ chế linh hoạt nhưng minh bạch để giải quyết các tình huống phát sinh, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.
Ở góc độ thị trường, việc áp dụng quy định niên hạn công trình nếu được thiết kế hợp lý có thể mang lại nhiều tác động tích cực. Trước hết, nó giúp rút ngắn quá trình đàm phán và triển khai dự án cải tạo, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị. Đồng thời, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực tái thiết nhà ở, góp phần cải thiện diện mạo đô thị.
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, yếu tố truyền thông chính sách đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Người dân cần được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về bản chất của quy định mới, tránh những hiểu lầm có thể dẫn đến tâm lý e ngại hoặc phản ứng tiêu cực. Việc xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp, đặc biệt đối với các dự án chung cư mới, cũng là yếu tố cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Nhìn tổng thể, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng đến việc quản lý vòng đời công trình một cách khoa học và hiệu quả hơn. Nếu đồng thời bảo đảm được quyền tài sản, minh bạch cơ chế thực thi và tạo được sự đồng thuận từ thị trường, chính sách này có thể trở thành cú hích quan trọng cho quá trình phát triển đô thị bền vững.
Theo DNHN
